房贷-基础知识篇

显示全部楼层 · 发表于 2009-3-11 17:05:57

本帖最后由 kaneyang 于 2009-3-23 14:57 编辑

房子，对于中国人来说，可以说是非常重要的一样东西。安居乐业，这是中国人常说的，所以没有好好的安个家，怎么好展开自己的事业呢？但是房价永远是收入的很多倍，除非有大量存款可以一次性付款购房，不然就只能依靠房贷了。房贷是一种长期贷款，通过将房子抵押给金融机构，从而获得在金融机构借款买房的机会。
现在由于基准利率不断下调，使得之前许多持币代购的购房者现在都开始行动了，但是由于对加拿大金融机构业务的不熟悉，大家都不是很清楚这个房子要怎么买，所以我会循序渐进的为大家介绍房贷的各方各面，本文将先介绍房贷中的基础知识，希望对即将购房的您有帮助作用。

1.
什么是首付：
首付就是购房时的第一笔付款。主要是为了证明购房者有能力可以付款。经济危机以前可以零首付，现在各金融机构紧缩贷款业务，所以要求必须有首付。数额从房价的5%，10%，15%。。。一直到购房者可以承受的最大数额。首付的来源可以是存款，可以是投资，可以从注册退休储蓄账户（RRSP）中来（RRSP中的home buyer’s plan 我之前的文章有提过，具体是用 Home Buyer’s Plan （HBP）房屋购买计划的名义，从RRSP中“借”2万来购买房屋，一般来说是作为首付还款时间是15年。但有一个要求，就是购房者之前5年没有拥有过房屋。）或者是亲友的赠款。

2
贷款可以贷多长：
分期还款期（Amortization）可以是5-35年，根据个人情况来决定。一般来说，还款时间越长所需要支付的利息就越高，但是每次还款数额比较低；还款时间越长所支付利息越低，但是每次还款数额就比较高。所以请咨询各自的投资理财顾问，选择最合适的还款长度。
还款年限（Term）从6个月到10年不定。在还款年限里面，一般都没办法还清所有贷款，所以到年限到期后，就必须和金融机构再次签订贷款合约。
3
利率：
利率（Interest）是指因为贷款是从金融机构借来的钱，所以要支付利息给金融机构。利率会根据基准利率变化而变化。
浮动利率（Variable Rate）一般是以基准利率为基础进行调整，以我们显达理财投资集团的浮动利率为例子，基准利率加0.65。现在基准利率是2.5，那么浮动利率就是3.15.。如果基准利率继续降低，比如说降低到2，那么浮动利率就是2.65.如果提高，比如到3，那么浮动利率就是3.65.
固定利率（Fixed Rate）当然就是利率是固定的，但是也受基准利率的影响。但是仅对房贷还款年限到期和要新申请房贷的人有影响。比方说，之前的因为基准利率比较高，所以固定利率也比较高，现在基准利率下调了，那么固定利率也跟着有下调。但是只有新申请贷款和之前贷款到期重新续签的客户可以享受到新的固定利率。也就是说，如果现在利率下调了，可是之前签的还款年限（Term）还没到期，那么就无法享受到新下调过的利率了。
事情都是两面，因为固定利率是固定的，所以如果基准利率上调了，那么同样道理由于还款年限还没到期，所以还是享受原来比较低的利率。而到底重新续签和新申请的客户，就只能根据最新的，也就是上调过的利率申请房贷了。

4 开放式与封闭式利率：
开放式（Open）很容易理解，就是只要是在合同认可的时间内，如果购房者有足够的钱，可以一次清还清所欠的贷款，而不用支付任何罚金。
封闭式（Closed）就是说合同认可时间内，对还款的数额有一定限制。但不是说一定就只能按照每月贷款额度来还，不同金融机构条例不一样，以我们公司的为例，每年在还规定贷款的基础上，可以多还本金的15%，而且每月可以还双倍房贷。比如一个客户，他每月房贷是800，其中200是利息，600是本金，根据我们公司的条例，他可以每月还1600，那么这1600中，200是利息，1400是本金，也就起到了提前还款，减少利息支付的目的。

5. 还款频率（Payment Frequency）
有月供(Monthly)，半月供(Semi-monthly)，双周(Bi-weekly)供和周供(Weekly)几种。
月供就是每月还款一次，具体那天不同金融机构不一样，购房者可以和机构谈。
半月供就是每月1号，15号2天作为还款日期。
双周供就是每2周供款一次。具体那天可以谈。
周供就是每周供款一次。具体那天可以谈。
如果只是算每月的供款总数，4种方法是一样的，但是由于频率不一样，就会产生不容的还款效果，具体可以参看这个计算器的结果。

假设25万的房贷，借20年。利率按照4%计算的话，我们得到一下计算结果。如果以月供作为基本参照单位，那么半月供就比月供节省利息455.90，双周供则节省10424.28.这是因为一年12个月，如果按照月供，一年供款频率就是12次，按照半月供则是24次，按照双周供则是26次，也就是一年多了2次供款，所以省了利息。大多数人选的是双周供。由于很少有人选择周供，所以这里对周供不做详细讨论了。