＜一＞房地产和地产投资基础

（原创，谢绝转载。部分知识仅为北美适用）


1 什么是real estate？

real estate即房地产，词根来源于10世纪的诺曼底法兰克文royale estate，即贵族（领主）的财产。拥有少量地产的人被称作“自耕农”及自由民，拥有大量领地的人被称作“领主”即贵族，自由民受贵族雇佣，被贵族统治。从私有制社会伊始至今这条规则就没有变过。拥有大量土地的永远是贵族，拥有少量或者没有土地的永远是无产者，打工阶层。


2 投资地产有什么好处？

从经济的角度讲，地产可以给投资者带来4种收入或利润：Rental Income， Amortization， Tax Benefit， and most important ---- appreciation。从社会关系的角度讲：地产业是步入上流社会，加入统治阶层的捷径，更是达到financial free的最佳途径。


3 何谓realtor？

realtor 即地产经纪人，realtor又分为 residential realtor和commercial realtor，地产经纪人属于中间商即broker，通过结合买家卖家促成交易而收取佣金。这里只对residential realtor进行简要介绍。residential realtor从卖家那里提取房子售价6-7%佣金，如果在一笔物业交易中涉及到两位realtor即买方realtor和卖方realtor，那么前者收取2-2.5%佣金，或者收取4-3.5%佣金。对于地产投资者来说出色的realtor是整个投资团队中至关重要的critical person。对非投资者的交易者来说，一个诚实可靠专业而且经验丰富的realtor的价值更是不可估量的。反之，一个利益当先或者经验不足的realtor也许会给你带来无可估量的损失。所以尤其是对于买方，选择一个好的realtor甚至比选择房子还重要。


4 何谓Mortgage

mortgage分为多种－－－－比如ｏｐｅｎ　ｍｏｒｔｇａｇｅ，ｆｉｘｅｄ　ｍｏｒｔｇａｇｅ，ｃａｓｈ　ｂａｃｋ　ｍｏｒｔｇａｇｅ，ｖｅｎｄｏｒ　ｍｏｒｔｇａｇｅ，ｓｅｃｏｎｄ　ｍｏｒｔｇａｇｅ，等等等等。由于本人很懒，这里仅介绍基本的知识，不涉及细节。mortgage即贷款，放贷方被称作mortgagee，借贷方被称作mortgagor。mortgagee和mortgagor均可以是个或者人法人。mortgagor一房产为抵押向mortgagee借款并付对方利息。为保证自身利益，mortgagee会要求mortgagor付一定首付作为放贷条件，在加拿大，法定最低金额首付为20%。首付低于20%mortgage被称作high ratio mortgage，如果需要要high ratio mortgage，mortgagee会要求对方购买贷款保险，在我们这里ＣＭＨＣ和Ｇｅｎｗｏｒｔｈ可以为ｍｏｒｔｇａｇｏｒ提供保险，保险费用一般为贷款额的ｎ　ｐｅｒｃｅｎｔ，绝大部分情况Ｎ＝＜３。ｍｏｒｔｇａｇｏｒ可以选择把这部分ｃｏｓｔ加在ｍｏｒｔｇａｇｅ里。ｈｉｇｈ　ｒａｔｉｏ　ｍｏｒｔｇａｇｅ可以高达１００％甚至１０５％，但是“天下没有免费的午餐”。


5 何谓Mortgage broker

Mortgage broker，也是broker即中间商，把mortgagee和mortgagor联系到一起，促成交易收取佣金。好的mortgage broker和好的realtor一样valueble。能够为你拿到比银行更加优惠的rate和term。对于贷款方来说mortgage broker的服务在绝大多数情况下是free的，因为mortgage broker会从放贷方那里取得贷款金额2%左右的佣金。所以个人认为，和银行比起来，mortgage broker是个更好的选择，一个诚实可靠经验丰富的mortgage broker能为普通交易者省下上万ｄｏｌｌａｒ。而对于投资者来说。一个懂得ｃｒｅａｔｉｖｅ　ｆｉａｎｃｉｎｇ的ｍｏｒｔｇａｇｅ　ｂｒｏｋｅｒ可以把不可能的交易变成可能，把亏损变成盈利，把一便成二，甚至是三。

[ 本帖最后由 Timur 于 2008-3-31 00:09 编辑 ]

首先普及以下关于资产（asset）和负债（liability）的概念：资产即能够带来进账的物质----可以是一栋出租出去的公寓，也可以是一个注册商标。而负债则相反，凡是能造成出账的物质即为负债，比如汽车，比如说self occupied的公寓，还比如student loan，分期付款的奢侈品等等。也就说无论是资产还是负债都是可以用钱买来的。投资者之所以为投资者是因为他们用钱买资产，而无产者之所以是无产者是因为他们用自己的钱为资本家买资产，为自己买负债。

同样一座房子，既可以是资产，也可以是负债。简单的说自己住或者没有租出去的房子都是负债，而出租出去并且带来进账的房子都是资产。

下面回到我们的主题：投资地产盈利的方式很多，基本的有：buy and hold, wholesale buying , fix and flip, foreclosure buying, leasing（different with renting）, discount mortgage buying and more ....
对于初学者来说，最简单有效的就是buy and hold。以不高于市场价值的价格买下房子，租出去，等升值或者强制升值。
对于时间充沛喜欢修修补补的人来说，fix and flip是个不错的选择。低价买进问题房，维修，美容在出售
而wholesale buying 则适用于cash比较充沛又善于修补的人，注意这里的wholesale buying指的不是一口气买下很多房子，而是以whole的价格买下run-down propertys，进行休整后或者flip或者rent out and hold for appreciation
foreclosure buying适合在美国市场运作，因为投资者可以轻易拿到foreclosure list，但在加拿大则不能。
而无论以任何方式拿下的中高档房子，都可以通过leasing得到比renting更稳定的和headache free的cash flow。
discount mortgage buying 属于真正贵族的游戏，需要大量甚至巨额资金运转，因为不适于基础投资者，所以在此不进行进一步解释。

其中BUY & HOLD最适用于初学者。buy and hold简单的说就是寻找rentable的property，以不高于其价值的价格买下，进行必要的清理和修缮后出租，以房客的租金pay off房子的mortgage，property tax，and management cost同时带给自己一份cash flow，等几年之后mortgage被pay off一定份额同时房价上涨时再将房子出售杂赚取capital gain。作为投资者，首付越低越理想，因为首付越低，你能够买下的property就越多。不过需要注意的是，低首付必然会导致高月付，如果房客的租金不足以cover房子的cost的话这座房子就成了负债。如何在买之前判断这座房子到底是资产还是负债的最简便方法是看，一个月的月租能否达到房子价格的1%，如果达不到就要多加小心。

继续。。。

收入（英文：Revenue 或 Income）指的是日常经济活动中所形成的经济利益的总流入，比如商品销售收入，劳务收入、利息收入、使用费收入、股利收入等等。其中商品销售收入，劳务收入属于主动收入；而后三者利息收入、使用费收入、股利收入则属于被动收入。被动收入和主动收入最大的区别是，主动收入需要劳动取得，干一天工拿一天响，不工作则颗粒无收。而被动收入则相反，被动收入是依靠资产派生出来的利润因此也被称为资产收入，也就是说资产所有者无需工作仍然有收入源源不断的现金进账。

收入形式上的不同往往是区分资本家和无产者的一个重要特征，资本家作俑资产，靠资产派生财富，即使完全脱产天天旅游也有源源不断的现金进帐。而无产者，受雇于资产，只能靠出卖劳力取得进账，一旦被layoff一切都没了，所以不得不终生劳作，到头来却一无所有。

资本主义的税法金融法是资本家制定的，自然维护的是资本家利益，用资本家的话说，整个资本主义体系就是一个以资本为规则的great game，里面只有资本家和无产者之分，并无所谓的中产阶级。资本家想尽办法诱导无产者出卖劳力买入负债而不是资产（关于负债和资本请参看第二楼），无产者从成年开始就陷入债务之中，上学需要student loan，买车需要car loan，买房需要mortgage，假期旅游需要line of credit甚至instant loan ... 在物欲横流的资本世界，一旦进入这个圈套，加入无产者这个行列就只能终身劳作，为了生存先要借债，为了活得潇洒还要借债，为了安家置业还要借债，如此往复还清了旧债又买入新债，终生逃不出债务的圈套，用自己的劳力为资本家制造被动收入，终生一无所有。

既然无法跳出这个great game，最好的办法也是唯一的办法就是加入资本家行列，买入资产作俑资产，把自己的收入从主动收入转为被动收入，把债务卖给无产者。假如资本主义行列的途径很多，粗分为两大类：要么买进资产，要么创造资产。创造资产对于没有相当专业技能知识的普通人来说不是件容易的事，所以这里不多家解释，仅举几个例子 ----- 比如google，比如amazon等等。而买进资产的方式很多，可以收购/盟现有企业或者收购地产，前者比如买下一个family restaurant，加盟Tim Hotton连锁店等等，后者比如收购revenue property等等。

但是不是所有人都能付得起Tim Hotton的加盟费，也不是所有人都有足够的技能和手艺来运营一个family restaurant。而地产业对于绝大部分人来说是一个走上资本之路的绝佳的捷径。和其他产业相比，地产业起步不需要太多资金，也不需要特殊的专业技能和收益，需要的仅仅是勇气，知识和恒心。

好 要 顶

恩 很深奥啊！

非常同意TIMUR的观点，特别是对于在加拿大的华人来说，那种努力工作，节省开支，最后把每月剩下的钱放银行存起来的方法在现今这个高通货膨胀社会已经行不通了。那种我一年存2万，20年就存40万养老金的想法在每年至少2.5%的通货膨胀影响下到最后不会剩很多钱的。同时香港人有句话，叫工字不出头，也就是说光靠工作赚钱是没有出头之日的。所以我们一定要去了解这个游戏的规则，同时自己把握机会，去改变自己的命运。通过各种投资手段（房产也好，金融业好），才能让自己摆脱为钱而工作的命运。我们要让钱为我们工作！