新移民在加拿大购房指南

dafeitu · 发表于 2007-5-25 21:51:41

关于买房首期的款存

买房要付出的房款一般分2部分：一是首期款，在买房时立即支付；二是房屋贷款，可在长达25年里分期偿还。

首期款存到多少才可以买房呢？一般情况下，首期款付5%就可以申请贷款买房了，但如首期款低于25%，需要要购买贷款保险，此保险受益人是银行。保险费通常是几千元，一次性支付，通常放在房屋贷款总额中分期偿还。理论上要尽可能多付首期，首期款付得越多，贷款越少，贷款利息支出越少，而且首期超过25%，不必买贷款保险。但实际上，要综合考虑贷款保险，利息支出和房屋价格上涨各种因素。例如2002年张先生想买20万的房子，但手头只有3万元即15%的首期款，如果买房要付3千元的贷款保险费。于是他决定存够首期款再买房。今年终于存够5万元即25%的首期款，省下3千元贷款保险费，但房价已上涨了1万多元，再把这一年里租房的租金与贷款买房付给银行的利息加以比较，还是亏了。所以如果看中满意的房子，就不必死守25%的首期款而错过买房机会，5%首期加上房屋贷款就可以提前实现你的买房梦。

那么哪些钱可用作买房首期款呢？买房首期款应该是你自己的钱，主要包括：银行存款，RRSP、OHOSP帐户的存款，现有房产的价值，可以变现的股票债券等等。另外，放在银行保险箱中的钱最后需要取出存入银行帐户。从家人和朋友处借来的钱银行不认可，如果该笔款项是赠予的，须出具Gift letter，说明这笔钱已经完全属于你。

如果已经有了买房的打算，要充分利用联邦和安省政府鼓励买房置业的各种优惠政策。安省政府的OHOSP计划特别适合低收入家庭如新移民，如连续5年参加此计划, 不仅可获最高达5千元退税奖励，而且可积累2万元以上的OHOSP存款用作买房首期款。对于收入较好有RRSP帐户存款的家庭，可以利用联邦政府的HBP计划，从RRSP帐户中借出钱来作首期房款，一个家庭可提取高达4万元的RRSP作买房首期款，分15年还清，不必交税不付利息。为了减少贷款利息等费用，买房尽可能多付首期款，但应留一部分现金用于其它买房费用如土地转让费，律师费，搬家费及家具和电器的花费等，以及其它生活费用和不时之需。房屋贷款开放式还是封闭式？允许增加供款额的比例是多少等等，可以咨询你的贷款经纪或者财务顾问，通过准确计算，提供多种方案，作出明智选择。

dafeitu · 发表于 2007-5-25 21:54:01

在加拿大买房怎样省钱？

了解大致花费
买房除了一期付款，还有其他费用在$1000到$4000不等。这些费用在房价的1.5%到3%左右。房价越高费用百分比就越低。以纽宾省为例，费用包括：律师费$900，房屋检查费$345，房价审计费$345，还有根据买房时间，买方还需给卖方当年的地产税，污水处理费，还有其他在年初就交出的费用，这个数字根据情况而定。还有地产审计费$690或地产保险$230，和地产转让费。
买房以后每年还要交：地产税（地区不一样，税率不一样），污水处理费（这个数字也是根据所在地和家里污水处理方式定的），垃圾处理费，房屋保险以及电费。
　　什么时间买房合算？
　　房价会随着天气转冷而下跌。专家说，每年冬天房价都会下降4到5个百分点。这时就是买方市场了。而且房价在达到顶峰时就会大幅度下跌。1981到1990年间的经济低靡时期，房价就猛降了11到14个百分点，尽管近几年加拿大的经济增长很快，但房价还是很低的。
　　 怎样寻找房屋？
　　要去最好的街区买房，即使是最差的房子，因为地点是最重要的。房产经纪建议：多花点时间，查看一下周边环境。切忌只关注家具和其他设施，要记住你要买的是房子而不是家具。家具并不包含在房价之中，但最好不要买房产商提供的家具，自己挑选家具会更好。
　　 单间房屋是最好的选择吗？
　　过去，单间房屋要比套房和连栋房屋走俏，但这要看市民自己的选择了。房屋经济学家诺曼说，他相信今后10年，套房市场肯定会更广。他认为，人们觉得郊区套房价格将会暴跌的想法太天真了。居住时间的增长，移民及已被单间房吸引的所谓“新生代”等因素，对房价的影响作用也是不能忽视的。因为当你不想居住时，你可以将房子租赁出去。这就是人们经常说的租赁房屋算是一种小型的商业投资的秘密之所在。
　　 怎样检验你的房子？
　　一位女士买房，在验屋师检验房屋后就搬进去了。不久，一下雨厨房就被淹了。为了维护自己的权益，她将验屋师告上了法庭，但毫无回应。据她所知，法院对家庭案件的重视度很低。因此，专家建议：应该相信经过培训或有建筑师资格的人或专业技术人员，你可以询问他做了多久的工作，并从他所提供的顾客名单中任选几个，打电话向他们咨询一下。
　　 如何办理贷款？
银行可能是你应去咨询的第一步，但它们有几项服务是要收费的。查询网www．tmacc．com和www．etrade．com，很容易就能得知过去的贷款利率。贷款信息公司的一位人士说，中介人可以和多个机构联络，以便为你找到最合适的价格。如果银行可以降低0．5个百分点的贷款利率，他就可以为你降低1个百分点。
如果熟悉了买房的流程，就能为你减少许多不必要的麻烦。买房或许是你一生中最大的一次投资，所以一定要慎之又慎。

dafeitu · 发表于 2007-5-25 21:58:37

买新房好? 还是旧房好?（原创老比尔）

相当多的购房者，在购买新房还是旧房的问题上左顾右盼，拿不定主意，看到新房说，太贵了没道理，看到旧房时又担心维护起来麻烦，如果是城市屋或者柏文又担心潜在的修理费用太高难以承受。这反应出了一个相当普遍的问题，一是缺乏对于加拿大房屋结构的了解，二是缺乏一个客观公正的购买心理。
我们先比较一下新旧房的特点:
新房:
1
设计新颖，布局结构更趋向于现代人的生活节奏，开放，舒适, 空间更宽大，室内空间, 采光等更好，区内休闲娱乐设备相对齐全，新房在修建时都会考虑到这个问题，都会更幽雅，更体现人情味，更现代一些。
2
保暖节省，窗子都是双层玻璃的,材料性能更好,新房子的能源消耗是80年代的一半。安全性能也相对更好: 老房子的配电系统标准较低,许多房子只有一百安培的供电量.而新房子的供电量较大(200－300安培),
3
建筑材料和电器也有较大不同: 老房子的绝热材料 (Insulation) 含有对人体有害的石棉新型绝缘材料不再含有石棉。在1978以前建的房子有可能存在含铅油漆, 在1982年以前建的房子的水管系统所用的焊锡也含有铅。冷暖器的热交换率更高, 最好的设备能达到 95% 的高效率。新房子已不再使用而改用铜线。屋顶的油毡瓦片由于材料的性能提高很多。
老房子也有其优点:
1
老房子所在地区都是在城市的中心向外括散开的。我卖过一个1910年的房子，价格依然不便宜。
但是老房子所在区域的各项配套工程齐全, 如: 公园，公车，Skytrain 车站，医院, 学校, 商业中心，图书馆等一应俱全。社区及邻里相对稳定, 便于小孩的成长，后院大多绿树成荫，可以完全享受到前屋主所给你留下来的好处。
2
买旧房子时, 没有GST，买新房子时就有，有些新房甚至没有电器和车房的遥控装置。这些花下来，可能也有不小一笔钱。旧房在你手里几年下来，说不定也修整得很漂亮了，这和你在外边工作的的性质是一样的，都是在赚钱，等你在卖你的房子的时候你会发现这点，说不定算下来你的工钱还比你在外边工作的要高一些呢。
3,
买10年以上的House时，最好请专业人士验屋，不要认为是一个小事，老房子的材料都都是货真价实的，但是因为老了，也可能有其它问题。当你为了省钱而不验屋，搬进去后发现有难以忍受的小动屋的痕迹，有蛇洞在屋前屋后，或者有白蚁出没，或者墙或者地基有裂缝，那时可是说什么都晚了。
说到这里，想起常有客人希望能得到一个意外的惊喜，买到一个便宜的好屋子，我真的不知道该怎么对他们讲才好。新房当然优点多多，你不买自然有其它人买，不会轻易降价。做为旧房，其位置也至关重要，有时就是买一块地，如果是一个保养得很好的房子, 就花费了主人相当多的心血，换个位置想想，你会很容易地大降价卖掉它吗
在你难以取舍的情形下，不妨做一个这样的考虑，房子和你的生活学习工作息息相关，包括你小孩的上学等等，从这一点上说，位置好一些的区里的老一些的房子和位置稍偏一些的新房相比，对于一个特定的购买者来说，前者就占了很大的优势。

dafeitu · 发表于 2007-5-25 22:00:37

如何将房屋Mortgage变为可抵税投资

一年一度家庭申报税的时间已经来临, 许多同胞客户在进行税务规划当中提出了这样的一个问题: 房屋按揭（Mortgage）可用来抵税吗?

　　严格地说, 按照加拿大税法规定, 用于投资的贷款的利息是可以抵税的, 而用于消费的贷款(包括房贷)的利息是不可以抵税的。比如，你买汽车、度假和买房等用于消费的利息是不可抵税。因此，房屋按揭(Mortgage)的利息对于决大部分加拿大人来说是不可以抵税的，只有很少一部分的加拿大人能用房屋按揭(Mortgage)的利息抵税。请记住这一点，检验利息是否可抵税的尺度就是：你借来的钱干什么，是用于投资还是用于消费 ----借钱投资的利息可抵税。

　　但是，我们是否可以将房屋按揭转变为可抵税的投资贷款呢？回答是肯定的，而且完全符合加拿大税法。

　　温哥华的一投资顾问, 佛来塞•史密斯(Fraser Smith), 发明了一种将房屋按揭转变为可抵税的方法----史密斯策略 (Smith Manoeuvre)。史密斯策略充分利用了任何发生在投资贷款利息可抵税，而用于购买个人房产的按揭不能抵税这样的事实。史密斯策略已经成为加拿大纳税人的最爱，尤其是处于高边际税率的富人。因为富人更愿意借钱投资于出租型房地产、债券、互惠基金等，这也是富人变得越来越富的原因之一。

　　史密斯策略的关键就是一个再推进的房屋按揭（re-advanceable mortgage）, 也就是，客户每月正常还按揭，但在还清每一块钱按揭本金（principal）的同时，银行就借一块钱给客户用来投资，这样客户偿还本金的资金就由纯支出转变为可抵税项目。

　　为使史密斯策略能够为你工作，我们需要完成以下四个步骤：

　　• 计划合适的房屋按揭；

　　• 增加投资信用贷款之限额；

　　• 转换通常的房屋按揭为投资信用贷款之限额；

　　• 由了解史密斯策略的税务专家或投资顾问，帮你取得每年一次的退税，并且继续重复这样的过程。

　　如果一个利率为7%的房屋按揭$100,000, 那么第一年的非抵税的利息费用为$6,852。如果将它转化为可抵税的房屋按揭，并且假定你的边际税率为40%，那么你将会从加拿大国税局（Canada Revenue Agency， CRA）收到$6852*.40 = $2740的退税支票。如果利率为7%的房屋按揭是双倍$200,000, 那么你从CRA所收到的退税支票额也加倍，而成为$5,481。令人惊奇的是，对于相同的利息支出，边际税率越高你所得到的退税越高。

　　史密斯策略的目标是将通常的房屋按揭转换成可扣税的债务。转换的过程包括在房屋按揭逐渐还清的同时从投资信用贷款之限额中获得投资资金，并用这些资金用于投资从而产生合理的预期收入。长期重复这样将房屋按揭转换成可扣税的债务过程，那么就可以从产生可抵税的投资资金。

　　举例来说，假如王先生在多伦多购买了一套$400,000房子,首付25%的房款亦即$100,000，25年按揭，5.5%利率，则月付$1,831.17。假设利率不变，王先生在25年间，除了需付清$300,000的本金，还要支付$249,352的利息。

　　王先生付的第一个月按揭$1,831.17中，$1359.50是付的利息，只有$471.67付的是本金。这样在第一月底他的按揭变成$299528.33 ($300,000-$471.67)。银行会再贷给他投资账户款$471.67供他投资。在第二个月的$1,831.17付款中，$1357.37付的是利息，$473.81付的是本金，王先生的按揭变成$299054.52。由于上个月借的$471.67产生的利息$2.17需要支付，所以第二月只有$471.64元被注入,投资子账户变成 $843.81（$471.67+$471.64）。由于$2.17的利息用于投资，所以是可以抵税的。如此往复，在第25年底的时候，王先生的按揭账户将变成零，而他的投资账户将会有$300,000的投资本金加上其投资收益。其投资收益取决于贷款利率、边际税率和投资回报率。
史密斯策略是合法的金融创新之举，但并不适用于每个人。因为史密斯策略是再推进的房屋按揭（readvanceable mortgage）, 它增高了投资者的债务资产比例(debt to asset ratio ) ，由于此杠杆作用，增加了投资者的风险。所以，史密斯策略利用要求投资者具有较高的风险承受能力，进行长期投资并且投资回报率至少高于贷款利率。为得到再投资款，投资者的信用度要高并且满足付完至少25%的按揭的要求，这样才可能从银行得到低息投资贷款。另一方面，史密斯策略的成功利用还取决于投资理财顾问的投资规划和税务规划。因而，在执行史密斯策略之前，建议先向了解史密斯策略的投资理财顾问咨询。

　　假如你已经拥有一个房屋，并且房屋按揭的利息从未抵税过，那么你的房屋按揭是不可抵税的“坏债”。因此，你需要认真考虑使用史密斯策略，利用你的房产增加你的财富。欢迎来电讨论你在还完房屋按揭的同时，如何使你增加$10万到20万，乃至更多的财富。

dafeitu · 发表于 2007-5-25 22:02:33

些关于Mortgage的信息

1.房屋贷款种类有什么？

房贷的种类并不繁多，选择哪一种取决于您对固定或浮动利率的倾向。

开放式：您可以随时预付或一次性清算贷款并不需缴纳任何附加费。

封闭式：固定间期支付，固定还款数额，通常还款利率会低于开放式。

转换式：还款利率较开放式略低，可转为一年以上期封闭式并不需缴纳附加费。

固定利率：一定时期内利率固定, 但利率稍高。

浮动利率：随市场利率波动，通常银行会提供不同优惠折价。

2.贷款的期限最大最小值？

通常摊还期限在35年以内，定息期限在6个月到18年期间。选择期限的长短取决于您对利率抬高幅度的承受能力和您个人的财务预算。一般情况下, 短期贷款一般适用于预计利率走低，或打算短期内卖掉物业。长期贷款适用于预计利率走高，或固定付款对您预算的必要性。

, s$ M9 z! B4 w/ u! Z3 Y& f+ T/ \% w+ U3.提前申批贷款有什么好处？

提前申请贷款可以说是一种明智之举，通常提前审批的贷款利率有效期为60-180天，您不但可以通过审批在购买房屋之前知道自己能够贷款的数额，而且缩短您购买房屋的时间以便使自己在购买讲价中占有优势（如果同时有几个购买者），同时更清楚自己需要定期支付的利息数额以便做好自己的财务预算，最大的优势是可以在市场价格上涨之前固定好自己的利率，如果市场价格在您购买房屋之前下跌，您可以选择更低的利率来进行贷款。举个例子来说，您刚刚申请到10万元贷款5.3% 5年定期利率并90天有效期，如果在60天后市场利率涨到6%，那么您的利率仍让会保持在5.3%，假如60天后利率跌到5%，那么您可以选择后者. 综合加拿大近年来强势经济及房屋需求量的增长, 自去年7月以来贷款利率已经上涨了1.5%, 所以提前审批对于现在打算购买房屋的人来说是百利而无一害的。

dafeitu · 发表于 2007-5-25 22:04:26

购买一套属于自己的房屋或许是许多人美好的愿望。可通常房屋的价格会成为我们达成愿望的一道深深的障碍，申请房屋贷款便成了我们可以逾越这道障碍的一架桥梁。有些人担心期间程序过于复杂，或担心申请不到低利率的贷款而犹豫不决，其实申请并不复杂，只要条件符合，您也可以享受到最低利率的房贷项目。
可能您现在是一名在校读书的留学生，只要支付相当数目的首期款项，同样可以申请到低利率贷款。举例来说，您有信贷记录（拥有信用卡在12个月以上），支付的首期如果是房屋净价格的35%，另有5%定期存款或存有6个月的还贷款额（一年期定存），便有可能申请到还款利率最底的房贷项目（5年期-5.25% 现价）。可能您会对数目如此之多的首期而犯愁，那么可以选择申请25%首付的房贷项目，不过还款利率会相应提高（5年期-6.60% 现价）。通常首期付款越多，利率越低，定期利率时间越长，利率越高。
如果您是移民或已经工作正在申请移民当中，只要满足条件：有全职工作，在加付款，有信贷记录，便可以申请到10%的首付及最低利率还贷（5 年期 – 5.25% 现价）。
根据个人的喜好，您还可以选择活期浮动利率还贷，这种方式对那些短期内准备转卖房屋的购买者有极大的优势（定期贷房转卖需交纳3个月之还贷罚款），同时您可以获得0.25%的汇率折扣 (5.25%-0.25%=5.00%现价), 同样活期浮动利率也存在一定的不确定性，如果利率在您贷款后下调，您所需交纳的还款便会减少，反之，如果利率上浮，您所需交纳的还款便会增多。
根据Centum Atlantic Mortgage Group对于以价值$100,000的房屋为例，给您一个更直观的表格说明:

首期付款 $35，000 $25,000 $10,000
(35%*100,000） (25%*100,000) (10%*100,000)
利率 5.25% (5年定期) 5.25% (5年定期) 5.25%(5年定期)
(25年贷款) $380 447 548
(15年贷款) $520 600 737
(10年贷款) $695 803 985

（以上所有数据由Centum Atlantic Mortgage Group提供，不代表其他金融机构）

由此可见如果您能申请到房屋贷款，购房与租房相比显得更为划算，并且在您还贷期间,可选择一次付清, 增加还款金额,减少摊还期, 增加还款次数, 转换银行, 再次贷款，转卖房产, 等等。因个人情况有别，所申请到的利率，款额，和还款期限会有所不同, 通过专业的房贷顾问从几十家银行当中找到一份适合自己的低利率房贷项目可以说是一种明智的理财选择, 房贷顾问不会向您收取服务费用, 一般由金融机构来支付此项(商业性房贷项目另算)。如果您现在上学或短期工作， 3年或5年的定期利率贷款会是不错的投资选择。以上信息是根据个人经验以及专业评估来为您提供的一些参考资料，如果您有更好的建议或者想了解更多问题的解决办法，你不妨与相关的专业部门联系。

2007-04-01

dafeitu · 发表于 2007-5-25 22:04:43

在加拿大买房子后面的陷阱

其实在你懂得这篇文章的内容后,题目提到的陷阱应该说是风险了. 很多人到加拿大了,有了一定积蓄后开始想买房子.但是你想到买房子里面的风险吗? 其实在加拿大买房子非常简单: 找个经纪,然后找银行,几百块聘请个律师,律师会对你的全部合同进行检查,如果觉得一切合理,你的房子就基本买下了. 当然,中间会有验房师检查房子,适当的维修等这些看起来是那么的合理,非常自然,好象这里的制度非常完善,完全可以万事无忧.真是这样吗? 在90年代初,大量的香港移民在Toronto破产.这使我想找到他们破产的原因. 他们的原因非常简单:房子贬值了,所以破产了. 我去找房子贬值和破产之间的联系, 当我认真的研究这个非常简单的问题的时候,我被结果震惊了,因为我的很多买房子的朋友并不知道这里面的陷阱. 我说的陷阱来自于银行贷款. 按照我的一个朋友的房屋贷款来说: 他的房子20万加元.他的首付是25% 5万元.贷款15万. 他贷款的一年期利率是:4%,按照25年还清. 这样,他每个月的还款是791. 加上地税等花销,他们每个月花费在房子上面的大约是1100块.(包括: 非常简单的维修保养) 他们的风险来自两个方面: 1 银行贷款利率的提高: 如果银行贷款利率是12%, 他们每个月的还款将变成1579. 如果银行利率是:8% 他们每个月的还款将变成1157.如果额外加上每个月花在房子上面的大约300块,他们的每个月花费在房子上面的将分别变为 1879,1457. 现在他们家两个成人做Labor负担1100的房子没什么问题.但如果是花费到1878/1457,他们就有些吃力了. 这如果还不能摧毁他家脆弱的经济,那么还有更可怕的事情: 通常在利率提高的时候,很多当初买了大房子的人,会因为经济压力将手头的房子卖出去(后面,他们也会变成这中卖房子的人),因为大家都在卖,所以房价将会出现周期性的降价. 假设这个朋友的房子降价了4万块.(20%,应该是一个比较合理的估计) 由于他们的房子贷款是一年期的,在到了一年的时候,当他们继续到银行办理手续的时候,他们会发现银行如果继续为他贷款将要求他们补上4万块的现金. (这4万块是一个为了方便理解的毛数,具体算法比较复杂,和当时的条件关系很大,如果条件一直没变,大约是4万少几千,3万5千以上) 这对他们来讲可能就很难了,因为收入减房子供款并没有剩下多少呀, 当初的积蓄都用来付了首期, 如果他们无法补上这些现金的时候,他们将面临无法拿到房屋贷款,不得不加入卖房子的队伍,当然卖来的钱先用来还银行贷款了.由于这样的人越来越多,所以,房子的价格还会降的更厉害.如果自己不去卖,只有银行来收房子了,银行卖的价格经常比自己卖的要少很多.所以到时候经常是房客主动把房子卖了还银行钱.相当于在股市最低的时候割肉这里面有个问题是:为什么他们不交上4万块将无法拿到下面的贷款呢? 房屋贷款其实就是用房屋抵押来进行贷款,如果你的房子不值原来的价格了,抵押来的贷款也不会有原来那么多.所以.因为你欠银行15万(应该少一点,因为你还了一年,但要知道还银行的钱大部分是换贷款利息,本金变化不很大,大约几千块),银行又不能贷给你那么多,剩下的部分只能是用现金还上了. 还一个问题是: 为什么银行不续约了呢? 其实每次和银行签几年的约就是一个合同.这个合同到期了,你可以去选其他的银行或金融机构去贷款,所以,银行和你之间将不再有什么义务了. 续约,用通俗的语气讲就是借新债还旧债.当你拿到新的贷款的时候,你的旧债就用新借的钱还上了. 如果你的钱借不来,就只能是等着旧的债主逼你还钱了. 如果上面的事实明白了,那么很多房地产经纪的话就可以用另外一种方法解释了: 1 现在的房子不会降,因为大部分房子是被用来居住的,不是之前降价时期很多人买房为了投资. 买房子就是投资,自己买也是一种投资.降价时期卖房子很多不是自己自愿的,是逼出来的.而最初的始作踊者,往往是经济好转,使利率升高.所以,经济好的时候,风险也是非常大. 2 我买房子自己住,反正也是交房费,不如买房买房子是对的.但如果没有清楚的考虑这里面的风险就是不应该的了. 3 利率不会到8%,12% 其实历史平均利率是8%,这仅仅是平均,在平均之上肯定也会有.那么12%也就变的很容易理解了.其实 90年代初的时候,利率就是12%这么高. 最后,我说明一下,上面举的例子还是不错的,因为他们卖了房子自己可能还能剩点.但你们想过很多人就5%的首期就冲过去买了房子.尤其是那些养成和大部分加拿大人一样习惯的人,尽情消费,他们的房子卖了可能还是不够还款.这就是负资产的人了. 买房子是一种投资,如果房子升了,那么升的这部分收益也完全是房主的.降了也完全是房主的.我们在憧憬房子升值的喜悦的时候,也要考虑到贬值的风险. 银行不是什么慈善家,你抵押给它多少东西,它才能贷给你多少钱. 如果抵押品不够你要求的贷款,它是不会贷给你的.并且,你们知道他们收房子多么快吗?我认识的一个人,她买的房子就是银行收的,原来的房主得到通知后不到半个月,就来了一些非常专业的人,把他们从房子里面赶出来了. 怎么降低风险:现金为王. 手头的现金多了,风险抵御能力就提高了.房子总的趋势是升的

dafeitu · 发表于 2007-5-25 22:07:15

买房误区小析

一. 很多中国人都抱有这样的成见:等一切(工作)都相对稳定下来了,有了足够的DOWNPAYMENT了,一步到位,买个DREAM HOUSE.
其实HOUSE MARKET的特点决定了即使到时候你的条件具备了,房价也早己是此一时彼一时的事情了.彼时买不起的房子,此时也未必能轻松买得起.
很多人定个3-5年以上的居住时间,是比较保守的,意在卖时能高于愿价. 其实能否卖个好价钱, 时间并不是最重要的因素,尽管住的时间越长越好. 房地产升值快慢决定因素是: LOCATION, LOCATION, AND LOCATION.
LOCATION1: 是否在好的SCHOOL DISTRICT, 好的COMMUNITY AND好的 SUBDIVISION. 这点大家都比较清楚, 不必我多言.
LOCATION2: LOT SIZE. 所谓房子升值,更确切地说是地升值的,房子越住越旧,超过20年,有些东西就开始过时,开始需要维护,应该贬值才合理, 但除了大环境的水涨船高,通货膨胀等因素之外,最最关键的原因是LOT在大幅升值,抵消了房子的损失(如果有的话). 但如果房子维护得好,其价值损失仅仅是维护的费用而已.所以买房是为了住,买LOT是为了升值.
LOCATION3: 即使是在好的SCHOOL DISTRICT, 好的COMMUNITY AND确好的 SUBDIVISION, 好的位置也决定了其好价格.如是否在SUBDIVISION的最边缘上? 一般因为靠近大路而比较吵,BACKYARD的PRIVACY不好. 是否在小区的主要交通线上? 一般过往人员较多,进出车不方便. 再有就是附近环境等因素...
总之, 大原则就是物以稀为贵. 好房子比好LOCATION多,所以LOCATION就自然贵. 那就是为什么人们常常会看到一个位于交通要道上的大房子\"物超所值\",实在是吸引人. 但你千万别那此房价做参考买房,否则是给自己找不愉快.
其实量体裁衣,不要攀比,掌握好时机以上面所述为原则, 及时在力所能及的条件下买力所能及的房子,做有房族很容易.
我的一个同事大约5年前一结婚用9000元做DOWNPAY就卖了14万多的60年旧的大LOT,小房子. 两年后,在他太太怀第二个孩子的时候, 他转手以近20万把房子卖了,又买了个大LOT的28万的房子. 最近听他说他又把房子卖了(约33万),说看好了一个40万的. 我估计即使到现在,他们两个人的收入一年也就是8-10万的样子.
大LOT的缺点就是YARD WORK 比较多. 但很多当地的人很是以HANDY 而自豪, 我提的这个小伙子就很能干YARD和房子的活, 如他自己种草,和我说要铺多厚的TOP SOIL 就一年不用给草浇水了,装一个微滴系统,他的LANDSCAPE GARDEN 一年能省65%以上的水费,他如何用几百$ UPGRADE 了DECK , 如何将他最早的老房子内外整修,还割出了个小睡房,等等... 他说他等于有个SECOND CAREER, 让他白住房.
二. 还有一点,很多人认为, 有房子对跳槽换工作不利,不跳槽工资上升慢. 不见得!
事实是旦凡收入长的快的地方,其房地产价格都是跳跃式上升. 上升时, 房地产价格永远走在收入的前面; 下降时,房地产价格又永远走在收入的后头. 跳到工资越高的地方,其房价也高于其他地区. 其实很多情况下,如果你有房,你还有RELOCATION FEE.
这边的雇主给新雇员的RELOCATION FEE是抵其公司税的, 所以并不是一笔多大的开销. 而且RELOCATION FEE包括房子的CLOSING FEE. 多数情况,公司会托房产公司待卖你的老房子. 你自己根本不用操心.而且老房子的EQUITE 房产公司提前给你,你可以在新地再买房子.
很多人还没有体验过有房异地换工作的事情.因而想象有房是换工作的包袱. 人生中又有什么不是包袱哪? 人活着是为了职业发展,还是职业发展为了生活? 他们之间不应该有非此即彼的矛盾关系. SERIOUSE 雇主现代的HR管理,十分看重雇员队伍的稳定性和可控性. 你若有房在本地区,雇主会认为你比无房(租客)的要稳定可靠得多. 所以RELOCATION是雇主吸引控制人才的手段. 尤其是业务好的公司,他最怕的就是人员的频繁TURNOVER.
三. 认为买房要找AGENT (REALTOR),其实你可以省掉这笔额外开销. REALTOR就是一个牵线搭桥. NO VALUE-ADDING.
多数情况下, AGENT提6%的成, 由4方瓜分:
1,卖方代理,
2,卖方代理所靠挂的房地产公司,
3,买方代理,
4,买方代理所靠挂的房地产公司,
所以每方只有1.5%
有时代理自己寻来的房源,尤其是好LOCATION的,不等上报靠挂公司,就有OFFER了. 此时他可挣至3%,即使是挣1.5%,他也不亏.
所以买方SALE BY OWNER 的房子,可以下讨价3%以上. 买卖方共分3%的代理费.
省钱就是挣钱,就是长工资,就是第二职业.你的那份罗嗦(自己打广告,自己OPEN　HOUSE等)值1-3万$,你就是再跳个槽,也就是多出这个数. 这叫SELF-EMPLOYED.
如果一方带有REALTOR, 谈判嘛, 只付1.5%,这个REALTOR就挣够了. 如果你是买方,而你的REALTOR不给提你要求的OFFER, 你就FIRE他自己直接同卖方谈好了. 这不就有省下了1.5%! 羊毛出在羊身上,即使你同卖方分了这1.5%也合适呀.
四. 希望等房地产DEFOAM了再买房, 但是很难等到,如果有那么一天,恐怕你也LAY-OFF了.
房地产是与就业紧密联系的,就业率支撑着它.虽然INTEREST也有很大的影响,但往往是INTEREST降了,而房价急升; INTEREST上扬了,房价仍巍然不动. 关键还是就业信心. 如果INTEREST长得太高,那就不光是房地产业有危机了,所有的产业都会受影响,工厂公司都会因为债务陷入危机. 房地产DEFOAM了,你也可能失业了...

dafeitu · 发表于 2007-5-25 22:09:51

您需与哪些专业人士打交道？

买房是个人的事情，但从选房、申请贷款到最终买到房子，这一过程涉及的人数之多简直让人惊奇。每一阶段您都要咨询不同的专业人士，从中获得足够的信息以做出明智决定。让我们看一下买房过程中，您需要向哪些专业人士打交道。
房产代理商（The real estate agent）
房产代理商会根据您的要求（包括居住地点、可接受的房价范围）为您提供可选的房屋，之后他将代表您与卖房者交易协商，从中抽取佣金。房产代理商随处可见，您不必急于一时，最好花些时间挑选一位感觉不错的房产代理商，也可以请亲朋好友[s:119]一位。代理商的佣金通常为房屋价格的3％～6％，一般视市场情况来定。
房屋按揭经纪人（Mortgage Broker）
移民购房贷款大多习惯直接找银行，实际上通过房屋按揭经纪人办理贷款更方便可靠。由于各银行及贷款公司的按揭利率经常变化，在不同时期推出不同的优惠计划，按揭经纪对市场行情最了解，他们将根据您当前的收入、资产状况，决定办理何种类型的贷款业务。
挑选一名可靠的按揭经纪人，最好确定他是加拿大按揭顾问与贷款人协会(canadian institute of mortgage brokers and lenders,简称CIMBL）成员，拥有合格按揭贷款职业者(Accredited Mortgage...Professional,简称AMP)头衔。
按揭经纪的费用由银行或贷款公司支付，无需客户付任何费用，银行方面也不会因此增加客户贷款的费用。
贷款机构
银行、信用机构、按揭公司都可以向买房者提供贷款。贷款前请算好自己需要的贷款额，金融机构将对您的收入、债务、职业、信用历史记录及即将购买的房产价值进行评估，然后才能决定是否提供贷款。
很多新移民买房是先看房，定下房子，签订买房合同后才急急忙忙与银行商洽贷款事项，最后发现以自己的经济能力根本拿不到贷款。因此，买房前要做的首要大事就是：评估自身购房经济能力，申请预先批准贷款(Pre-approved Mortgage)。
律师
买房时您需要找一位可靠的律师（在魁北克通常称为公证人）代表自己处理相关事宜，并在律师的指导帮助下顺利完成房地产交易。在此过程中，律师将帮您核查买卖协议，确保所有的文件内容没有漏洞，完整无误，具有法律效力。
假如您找不到合适的律师，最好通过亲朋好友或当地的法律机构介绍。
地产查验人员
地产查验人员为您测量房屋面积、边界，确保您的房屋使用范围及权限。
验房师
验房是买房前至关重要的一环，它决定了所买房屋是否安全，存在哪些隐患，房屋不同部分、物件的使用寿命，多长时间需进行维护，维护及维修费用大约多少等等。验房师将对房屋进行全面的质量检验，尽量准确地测出房屋的当前状态，让屋主对房屋有一个清晰的认识。
一名合格的验房师会对屋内水管、电线、空调、火炉、电器、屋顶以及房屋的结构稳定性进行全面测试。
房产估价师
房产估价师将参考房屋所在地的其它类似房屋售价，以及房屋自身情况进行估价，您必须找到一位能代表您自身利益的房产估价师。
按揭保险人（Mortgage insurer）
按揭保险也叫贷款人保险（creditor insurance）, 是由银行和借贷款机构提供。当按揭贷款人去世时，由借贷款机构支付所欠按揭贷款。

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